Bilindiği üzere 2022 yılının Haziran aynıdan Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir madde ile 01/07/2023 tarihine (bu tarih dahil) kadarki süreçte yenileme zamanı gelen kira kontratları için kararlaştırılmış olan kira artış oranı ne olursa olsun, bu artışın %25’den fazla olamayacağı belirlenmişti. Bu artış oranına getirilen sınır , sanılanın aksine, sadece mal sahibi açısından değil , aynı zamanda kiracı açısından da getirilmiştir. Bir başka değişle, kiracı %25’in üzerinde artış yapmayı kabul etse bile mal sahibi ile kiracı arasındaki bu mutabakat kanuna aykırıdır ve ve %25’in üzerinde yapılan artış geçersizdir.

Bu uygulamaya 2023’ün Temmuz ayında son verilmesi bekleniyordu ki bu uygulamanın bir sene daha uzatılmasına karar verildi; buna göre 01/07/2024 tarihine kadarki süreçte kira artış dönemi gelen kira kontratları için belirlenmiş olan artış oranı %25’in üzerinde ise bu artış %25 ile sınırlı kalacak ; belirlenmiş olan kira artış oranı %25’in altında ise belirlenmiş olan kira artış oranı uygulanacaktır. Bu uygulama sadece konut kiralamaları için geçerli olup işyeri kiralamaları bu sınırlamadan muaftır.

Burda akla gelen bir soru, bu süreçte mal sahibi ile kiracı ilgili kanuna rağmen %25’in üzerinde bir kira artışında anlaşırlar ise ne olacağıdır. Örneğin ; Ağustos 2022’de kira artış dönemi gelen bir konu için taraflar, kanun %25 üst sınır koymuş olmasına rağmen %40 artış  oranında anlaşıp kira ödemeleri bu artış oranına göre yapılsa, sonraki kira dönemi olan Ağustos 2023’de yine taraflar, kanun %25 üst sınır koymuş olmasına rağmen, %50’lik bir artışta anlaşsalar ve  kira ödemeleri buna göre yapılsa ve takip eden iki kira döneminde de tüfe oranında artış yapılması sonucu dördüncü senenin sonuna gelindiğinde kiracı kanunun üzerinde yapmış olduğu arttırımlar sonucu ödemiş olduğu fazla kiraları mal sahibinden talep edebilir mi?

Kanaatimiz odur ki , kiracı bu fazla ödediği kira farklarının kendisine iadesini talep edebilir.  Taraflar anlaşmış olsa da bu anlaşma kanuna aykırı olduğu için geçersizdir ve bu sebeple kiracı ödemi olduğu %25’in üzerindeki artışa ilişkin kira bedellerini ve sonraki senelerde bu fazladan olan kısma gelen tüfe artışı sebebiyle ödediği bütün fazla kira ödemelerinin kendisine ödenmesini talep edebilir.

Taraflar eğer %25’in üzerinde bir kira artışında mutabıklarsa, böyledirler dönemde ve buna kanuna rağmen bu artışı sağlamsın tek kanuni yolu yeni bir kira kontratı yapılmasıdır. Bu durumda yeni kira rakamı yeni kontrata konu olan bir rakam olduğu bu artış olmayıp yeni kira bedeli olacak ve kanuna aykırı olmayacaktır.  Tabi bu durumun , kira gelirini kanuna rağmen %25’den daha fazla arttıran mal sahibi açısından şöyle bir dezavantajı vardır; artık bu yeni kira kontratı ile 5 yıllık rayiçlere göre kira bedelinin tespiti davası açmak için öngörülmüş olan süre ve 10 uzama yılı sonunda sebep göstermeden kiracıyı tahliye edebilmek için ön görülmüş olan süreler baştan başlayacaktır.