Mal sahiplerinin kiracılarını tahliye edebilmeleri için çok sınırlı seçenekleri var ve bunlardan sadece bir şartla mal sahipleri kiracılarını sebep göstermeden çıkartabiliyorlar, ki bu da 10 uzama senesinin dolması.
Bu tahliye yönteminde doğru bilinen yanlış, kira kontrat tarihinden sonra 10 sene geçince Kiracı sebep gösterilmeden çıkarılabilir diye bilinmesi, bu yanlış. Doğrusu, kira süresi bitikten sonra 10 uzama süresi geçtikten sonra kiracının tahliyesi talep edilir ve takip eden kira dönemi sonunda tahliye gerçekleştirilir.
Mal sahibi 10. Uzama yılının birimine 3 ay kala kiracının elinde kaçak şekilde ihtarname göndermeli kiracısına ve takip eden kira dönemi sonunda kiracı çıkmaz ise tahliye davası açmalı. Şöyle bir örnek verirsek daha iyi anlaşılır olacağı kanısındayım;
Kira konar tarihi : 01/01/2020
Kira süresi : 2 yıl
10 adet uzama yılının başlangıç tarihi : 01/01/2022
10 uzama yılının bitişi : 01/01/2032
Mal sahibi, 01/10/2031 tarihinde veya daha önce kiracının elinde olacak şekilde ihtarname gönderecek ve takip eden kira dönemi sonunda kirasının tahliyesi için dava açabilecek ki bu durumda 01/01/2033 tarihine kadar kiracı mecburu tahliye etmez ise mal sahibi dava yoluna gider. Takip eden yıllarda ise dava açılmak istenirse kira dönemi sonuna 3 ay kala, kiracının elinde olacak şekilde ihtarname gönderilip hemen kira dönemi sonunda dava açılabilir, yani bu durumlarda bir sonraki kira dönemi beklenmesine gerek yoktur.
Görüleceği üzere, 10 seneden bahsedilen, 10 uzama yılıdır. Kiracı bu kadar süreye rağmen yine mecburu tahliye etmez ise sulh hukuk maskesinde dava açılması gerekir. Her ne kadar celse sayısı 1 veya en fazla 2 olacak olan bu dava diğerlerine göre daha az celsede bitecek bile olsa şu anda mahkemelerin yoğunluğu göz önüne alındığında ilk derece mahkemesinden karar almak bir seneyi bulabilir. Hele bunu takip eden bir de İstinaf süreci olursa bu davanın açılmasından itibaren tahliyenin sağlanması 2 veya daha fazla sene sürebilir.
Bildiğiniz üzere , gayrimenkul hukukuna ilişkin konular da zorunlu arabuluculuğun kapsamına alındı ve Eylül 2023 başı itibarı ile uygulamaya geçilecek. Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer konularda arabuluculuğun büyük katkısı olacağına inanmakla birlikte bu konuda arabuluculuğun etkisi olamayacağı görüşündeyiz zira zaten kira süresinin üzerine 10 uzama yılı beklemiş, ihtarname göndermiş olan mal sahibinin hangi noktada kiracısı ile anlayacağını çözebilmiş değiliz maalesef.
Açıklamaya çalıştığımız üzere , en kısa süre olan 1 yıllık kira kontratı yapılmış dahi olsa, kiracıyı hiçbir sebep göstermeden çıkarmamız ve bu konuda dava açabilmemiz için kontrat tarihinin üzerinden 12 yıl geçmiş olması gerekiyor. Yakın zamanda yapılan kontratlar için uygun bir tahliye yöntemi olarak görülmese de 2010 ve öncesinde yapılmış olan kontratlar için çok geçerli bir tahliye yöntemidir.